シンガポールでは、国民の約8割がHDB（Housing and Development Board：住宅開発庁）が建設する公宅に住んでおり、そのうちの約9割が持ち家だと言われています*1）。1960年2月の設立以降、HDBはシンガポール全域に27の街・団地*2）を開発してきました。HDBが開発する街・団地を訪れると、写真のように住棟が建ち並ぶ光景を目にすることができ圧倒されます。
（クイーンズタウン）
（ビダダリ（トア・パヨ））
（タンパニーズ）
（プンゴル）
HDBは、1992年から27の街・団地を「成熟した団地」（Mature estates）と「成熟していない団地」（Non-mature estates）に分類してきましたが*3）、2024年後半からこの分類に代わり、スタンダード（Standard）／プラス（Plus）／プライム（Prime）という分類を導入することが決まっています。
成熟した団地／成熟していない団地
1992年、HDBは街・団地を「成熟した団地」（Mature estates）と「成熟していない団地」（Non-mature estates）に分類しました。27の街・団地のうち、15が「成熟した団地」、12が「成熟していない団地」とされています*4）。
日本でニュータウンや団地の成熟が議論される時には、入居からどのぐらいの年月が経過したかに注目される場合がありますが、シンガポールのHDBの街・団地は、公営住宅（HDBの住宅）開発のために利用できる土地の多寡によって「成熟した団地」と「成熟していない団地」が分類されています。
- 成熟した団地は、公営住宅を開発できる土地が限られているにも関わらず、需要が高い団地である。成熟した団地の受注生産の住戸（BTO flats。BTOはBuild-To-Orderの意味）は人気があり、立地と需要の高さを反映して高額で販売される傾向がある。
- 成熟していない団地は、公営住宅を開発できる土地が多い団地である。成熟していない団地は通常、中心部に立地しておらず、アメニティ施設（amenities）も少ないため、手頃な価格（affordable priced）で販売されている。
※HDB「New Plus Housing Model with More Subsidies for More Affordable BTO Flats in Attractive Locations」August 23, 2023のページの別紙A「Background of mature/non-mature town/estate classification」より。
※「Kallang／Whampoa」は、KallangとWhampoaを別の位置に記入している。
※最初のHDBプロジェクトの完成年について、○は1960年代、□は1970年代、◇は1980年代、☆は1990年代以降を表す。
※赤は成熟した団地（Mature estates）、緑は成熟していない団地（Non-mature estates）を表す。
HDBが開発した街・団地は、利用できる土地の多寡に基づいて「成熟した団地」と「成熟していない団地」が分類されていますが、利用できる土地が多い団地とは、現在開発中の団地やこれから開発される団地を意味するため、結果的に早い時期に開発された街・団地は「成熟した団地」、遅い時期に開発された街・団地は「成熟していない団地」に分類されている傾向があります。立地については、シンガポールの中央から東部にかけて（おおよそMRTの東西線にそって）「成熟した団地」が、中央から離れた北部、北東部、西部に「成熟していない団地」が立地する傾向があります。
HDBが、「成熟した団地」と「成熟していない団地」の分類を用いるようになったのは、HDBの住戸購入を申請する人や、抽選に何度も落ちた人に優先権を与えるために、予約システムを変更したことがきっかけ。当時、HDBの住戸を既に所有している人がアップグレードとして2軒目の住を申請する人も増えていたという状況もあったとのこと。1991年12月に、初めて申請する人は、開発中のニュータウン、つまり、「成熟していない団地」を購入できる確率が高くするように予約システムが変更されたと言われています*5）。
しかし、開発から年月が経過し、「成熟していない団地」にも、「成熟した団地」と匹敵するような施設が整備されたり、MRT（鉄道）の路線が増加したりしたことで、「成熟した団地」と「成熟していない団地」の違いは曖昧になってきたということです*6）。
（成熟した団地：ビダダリ（トア・パヨ））
（成熟した団地：クレメンティ）
（成熟した団地：タンパニーズ）
（成熟していない団地：イーシュン）
（成熟していない団地：ブキ・パンジャン）
（成熟していない団地：プンゴル）
写真は一例に過ぎませんが、必ずしも「成熟していない団地」の住棟が、「成熟した団地」の住棟よりも新しいとは言えないことがおわかりいただけると思います。
新たな分類：スタンダード／プライム／プラス
新たな分類における地域
2023年8月20日のナショナル・デー・ラリーにおいて、リー・シェンロン首相は、2024年後半から、これまでの「成熟した団地」と「成熟していない団地」の分類を廃止して、受注生産（Build-To-Order ：BTO）のプロジェクトを立地に基づいてスタンダード（Standard）／プラス（Plus）／プライム（Prime）に分類することを発表しました*7）。「成熟した団地」と「成熟していない団地」の違いが曖昧になり、「成熟していない団地」のプロジェクトの方が人気のある場合があること、国内にHDBが開発できる未開発の土地がほとんど残っておらず、HDBは今後、既存の団地内や近く、あるいは、中心部でのプロジェクトを増やすことといった状況を受けたものです。
新たな分類においては、シンガポール全域が中心部（Central）、西部（West）、北部（North）、北東部（North-East）、東部（East）の地域（region）に分割*8）。その上で、中心部はほとんどの住宅がプラス、一部がプライムに分類されるのに対して、他のエリアはほとんどの住宅がスタンダード、一部がプラスに分類されることになります。
HDBが開発してきた27の街・団地は次の地域に含まれることになります。
- 中心部（Central）：
クイーンズタウン（1960年）、ゲイラン（1961年）、ブキ・メラ（1962年）、カラン／ワンポア（1962年）、セントラル・エリア（1963年）、トア・パヨ（1966年）、マリン・パレード（1974年）、ビシャン（1984年）、ブキ・ティマ（1987年）- 西部（West）：
クレメンティ（1977年）、ジュロン・イースト（1980年）、ジュロン・ウエスト（1981年）、ブキ・バトック（1982年）、ブキ・パンジャン（1986年）、チョア・チュー・カン（1987年）、テンガ（2023年）- 北部（North）：
イーシュン（1981年）、ウッドランズ（1984年）、センバワン（1997年）- 北東部（North-East）：
アン・モ・キオ（1975年）、センカン（1977年）、ホウガン（1981年）、セラングーン（1983年）、プンゴル（2000年）- 東部（East）：
ベドック（1975年）、タンパニーズ（1981年）、パシール・リス（1987年）※Chew Hui Min「HDB to introduce new Plus flats in rehaul of public housing classification」・『CNA』August 20, 2023より。
※（ ）内は最初のHDBのプロジェクトの完成年を表す。
| 名称 | 最初のHDBプロジェクト完成年 | 面積（Ha） | 居住エリア面積（Ha） | HDB管理住戸数（戸） | 計画住戸数（戸） | HDB住宅の居住者数（人） | 従来の分類 | 位置 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Queenstown | クイーンズタウン | 1960 | 858 | 227 | 33,979 | 65,000 | 78,500 | 成熟 | 中心部 |
| Gaylang | ゲイラン | 1961 | 678 | 214 | 32,934 | 50,000 | 82,360 | 成熟 | 中心部 |
| Bukit Merah | ブキ・メラ | 1962 | 858 | 312 | 54,156 | 68,000 | 130,920 | 成熟 | 中心部 |
| Kallang / Whampoa | カラン／ワンポア | 1962 | 813 | 230 | 40,169 | 67,000 | 98,050 | 成熟 | 中心部 |
| Central Area | セントラル・エリア | 1963 | 26,150 | 成熟 | 中心部 | ||||
| Toa Payoh | トア・パヨ | 1966 | 556 | 248 | 44,869 | 102,000 | 108,450 | 成熟 | 中心部 |
| Marine Marade | マリン・パレード | 1974 | 44,000 | 18,660 | 成熟 | 中心部 | |||
| Ang Mo Kio | アン・モ・キオ | 1975 | 825 | 303 | 51,130 | 66,000 | 129,620 | 成熟 | 北東部 |
| Bedok | ベドック | 1975 | 937 | 418 | 64,415 | 79,000 | 174,040 | 成熟 | 東部 |
| Clementi | クレメンティ | 1977 | 412 | 203 | 29,012 | 39,000 | 68,310 | 成熟 | 西部 |
| Sengkang | センカン | 1977 | 1055 | 397 | 72,117 | 30,000 | 217,630 | 非成熟 | 北東部 |
| Jurong East | ジュロン・イースト | 1980 | 384 | 165 | 24,122 | 33,000 | 68,990 | 非成熟 | 西部 |
| Hougang | ホウガン | 1981 | 1309 | 367 | 57,557 | 72,000 | 168,850 | 非成熟 | 北東部 |
| Jurong West | ジュロン・ウエスト | 1981 | 987 | 480 | 75,206 | 94,000 | 236,310 | 非成熟 | 西部 |
| Tampines | タンパニーズ | 1981 | 1200 | 549 | 79,229 | 42,000 | 236,180 | 成熟＊ | 東部 |
| Yishun | イーシュン | 1981 | 779 | 398 | 69,601 | 25,000 | 200,070 | 非成熟 | 北部 |
| Bukit Batok | ブキ・バトック | 1982 | 785 | 291 | 46,982 | 56,000 | 133,060 | 非成熟 | 西部 |
| Serangoon | セラングーン | 1983 | 737 | 163 | 21,632 | 110,000 | 61,330 | 成熟＊ | 北東部 |
| Bishan | ビシャン | 1984 | 690 | 172 | 20,072 | 34,000 | 57,450 | 成熟 | 中心部 |
| Woodlands | ウッドランズ | 1984 | 1262 | 486 | 71,947 | 84,000 | 235,130 | 非成熟 | 北部 |
| Bukit Panjang | ブキ・パンジャン | 1986 | 489 | 219 | 37,098 | 44,000 | 115,720 | 非成熟 | 西部 |
| Bukit Timah | ブキ・ティマ | 1987 | 7,240 | 成熟 | 中心部 | ||||
| Choa Chu Kang | チョア・チュー・カン | 1987 | 583 | 307 | 50,171 | 62,000 | 163,280 | 非成熟 | 西部 |
| Pasir Ris | パシール・リス | 1987 | 601 | 318 | 29,654 | 96,000 | 100,250 | 成熟＊ | 東部 |
| Sembawang | センバワン | 1997 | 708 | 331 | 30,330 | 96,000 | 92,660 | 非成熟 | 北部 |
| Punggol | プンゴル | 2000 | 957 | 374 | 58,423 | 63,000 | 168,190 | 非成熟 | 北東部 |
| Tengah | テンガ | 2023 | 740 | 165 | 61,000 | 非成熟 | 西部 |
※面積、住戸数、居住者は『Key Statistics: Annual Report 2022/2023』HDBより。
※トア・パヨにはビダダリ（Bidadari）を含む。
※HDB管理住戸数、HDB住宅の居住者数は、2023年3月31日時点のデータである。
※HDB住宅の居住者数は、国民と永住権者の合計である。ただし、12ヶ月以上国外に滞在している国民と永住権者を除く。
※居住エリア面積、計画住戸数には、HDB以外の民間が開発した住宅も含まれる。
セントラル・エリア、マリン・パレード、ブキ・ティマの居住エリア、HDB管理住戸数、計画住戸数はまとめて記載されており、順番に126ha、22,412戸、25,000戸である。
※従来の分類の「成熟」は「成熟した団地」、「非成熟」は「成熟していない団地」を表す。なお、「成熟＊」は「成熟していない団地」から「成熟した団地」に変更されたことを表す。
※位置は、2024年後半から導入される新たな分類における位置を表す。
※「Kallang／Whampoa」は、KallangとWhampoaを別の位置に記入している。
※最初のHDBプロジェクトの完成年について、○は1960年代、□は1970年代、◇は1980年代、☆は1990年代以降を表す。
※赤は中心部（Central）、紫は西部（West）、紺は北部（North）、青は東北部（Nort-East）、緑は東部（East）を表す。
プライム・ロケーション・ハウジング
2021年11月、プライム・ロケーション・ハウジング（Prime Location Housing：PLM）モデルが導入されました*9）。この背景には、HDBの住宅をめぐる次のような状況があります。
シンガポールの公営住宅プログラムの中核には、手頃な価格（affordability）、アクセシビリティ、包括性（inclusivity）という価値がある。一等地の公営住宅（public housing in prime locations）も、同じ価値観を有する必要がある。けれども、市場原理に任せるだけでは、魅力的な立地や特性のある一等地の住戸を購入できるのは、富裕層だけになってしまう可能性が高い。従って、都心の一等地にある公営住宅が、社会の多様性を反映したものであり続けるためには、新たなモデルを開発する必要がある。
※HDB「The Prime Location Public Housing (PLH) Model」October 27, 2021の翻訳。
このような背景から導入されたのがプライム・ロケーション・ハウジング（PLH）モデル。一等地（プライム・ロケーション）のHDBの住戸を、富裕層だけが購入できるという状況を解消するために、10年間の最低居住期間（minimum occupation period：MOP）を設定すること、10年間の最低居住期間（MOP）終了後は売却したり、個人資産に投資したり、空室など住戸の一部を賃貸にしたりすることはできるが、住戸全体を賃貸にするのを禁止すること*10）、再販マーケットで購入する人に対する所得制限（1.4万シンガポールドル（約155万））の設定などの条件が定められました。また、一等地（プライム・ロケーション）の住戸を手頃な価格に抑えるために、購入時には、通常の補助金に追加して、より多額の補助金が支給されます。そのため、住戸を売却する際には、支給された追加分の補助金に該当する金額（売却価格の約6％）*11）を返還するという条件も定められています。
プライム・ロケーション・ハウジング（PLH）モデルにおいて、プライムとみなされるのは、セントラル・エリア、クイーンズタウン、カラン／ワンポア、ブキ・ティマの4つの街で、これまでに12のがプライム・ロケーション・ハウジング（PLH）モデルに基づくBTO（受注生産）のプロジェクトが行われました*12）。
スタンダード／プライム／プラス
2024年後半から導入されるスタンダード（Standard）／プラス（Plus）／プライム（Prime）の分類は次のようになっており、プライム・ロケーション・ハウジング（PLH）・モデルよりやや条件が緩やかなプラスを導入するというものとなっています。
| スタンダード（Standard） | プラス（Plus） | プライム（Prime） | |
|---|---|---|---|
| 立地 | 全国 | 地域内の選ばれた場所 | 選りすぐりの場所で、ほとんどが中心部 |
| 立地の例 | —— | 交通の結節点の近く、タウン・センターなど | シティ・センター、周辺の街、グレーター・サザン・ウォーターフロントなど |
| 最低居住期間（MOP） | 5年 | 10年 | 10年 |
| 購入時に支給される補助金 | 標準 | より多い | 最も多い |
| 補助金返還 | —— | 一部返還（プライムより金額は低い） | 一部返還（売却価格か評価額のいずれか高い方の約6%） |
| 個人資産への投資 | MOP終了後に可能 | MOP終了後に可能 | MOP終了後に可能 |
| 空室の賃貸 | MOP終了後に可能 | MOP終了後に可能 | MOP終了後に可能 |
| 住戸全体の賃貸 | MOP終了後に可能 | 不可能 | 不可能 |
| 備考 | —— | 2024年後半から新たに導入 | 2021年11月にPrime Location Housing（PLM）モデルとして導入 |
プラスが新たに導入されることで、シンガポール中心部以外でも、駅前やタウン・センターなど立地の良いHDBの住戸に最低居住期間や、売却時の補助金の一部返還、賃貸などの条件が設定されることになります。さらに、再販マーケットで購入する人に対する所得制限*13）も設定されます。公営住宅であるHDBの住戸を、手頃な価格に保ち、投資用でなく居住用にするための施策です。
なお、この日のナショナル・デー・ラリーでは、新たな分類のほかに、単身者がHDBの住戸を購入する選択肢を拡大することが発表されました*14）。
現在、初めてHDBの住戸購入を申請する35歳以上の単身者が、HDBの住戸を購入する方法は、「成熟していない団地」における新築の2部屋のフレシキ住戸（2-room Flexi flat）*15）を申し込むか、全ての団地の住戸を再販マーケットで購入するしかありませんでした。2024年後半からは、単身者の選択肢が次のように拡大されます。
- スタンダード、プラス、プライム全ての受注生産（BTO）の住宅において、の2部屋のフレシキ住戸（2-room Flexi flat）を申し込む。
- スタンダード、プラスのあらゆるタイプの住宅を、再販マーケットで購入する。
- プライムの2部屋のプライム住戸（2-room Prime flat）を、再販マーケットで購入する。
※HDB「New Plus Housing Model with More Subsidies for More Affordable BTO Flats in Attractive Locations」August 20, 2023より。
さらに、HDBの住棟や管区（HDB flats and precincts）をより高齢者に優しいものにする取り組みなども、ナショナル・デー・ラリーで発表されています*16）。
■注
- 1）2023年3月31日時点の総人口（国民と永住権者）は約410万人で、そのうち、77％がHDB住宅に居住、74％がHDB住宅を所有している。『Key Statistics: Annual Report 2022/2023』HDB、HDBの「Public Housing – A Singapore Icon」のページより。なお、HDBの持ち家とは、竣工時点から99年間のリースである。ただし、HDBの設立は1960年であるため、現時点では99年間の期間を迎えた住棟は存在しない。
- 2）HDBの「Public Housing – A Singapore Icon」のページによれば、「24の街と3つの団地」（24 towns and 3 estates）である。
- 3）HDB「New Plus Housing Model with More Subsidies for More Affordable BTO Flats in Attractive Locations」August 23, 2023のページの別紙A「Background of mature/non-mature town/estate classification」には、「HDB began classifying HDB towns/estates as mature and non-mature estates」（※下線は引用者による）というように、街・団地を成熟した／成熟していない「団地」に分類したと記載されているため、ここでは「成熟した団地」、「成熟していない団地」の表記を用いることとする。
- 4）992年から1994年までにパシール・リス、タンパニーズ、セラングーンが「成熟していない団地」から「成熟した団地」に変更された。この後、他の団地の分類は変更されていない。Chew Hui Min「CNA Explains: Are the lines between mature and non-mature HDB estates blurring?」・『CNA』June 28, 2023。
- 5）Chew Hui Min「CNA Explains: Are the lines between mature and non-mature HDB estates blurring?」・『CNA』June 28, 2023。
- 6）Chew Hui Min「CNA Explains: Are the lines between mature and non-mature HDB estates blurring?」・『CNA』June 28, 2023。
- 7）この記事で紹介している新たな分類についての内容は、HDB「New Plus Housing Model with More Subsidies for More Affordable BTO Flats in Attractive Locations」August 20, 2023、Chew Hui Min「HDB to introduce new Plus flats in rehaul of public housing classification」・『CNA』August 20, 2023を参考にしている。
- 8）北部（North）と北東部（North-East）が、北部／北東部（North/North-East）とまとめている記事もあるが、ここでは両者を区別している。ただし、以下でみる通り、北部（North）と北東部（North-East）の条件に違いはない。
- 9）この記事で紹介するプライム・ロケーション・ハウジング・モデルについての内容は、HDB「The Prime Location Public Housing (PLH) Model」October 27, 2021、Joel Koh「HDB Prime Location Public Housing (PLH) Model Explained: All You Need to Know」・『Seedly』November 28, 2022を参考にしている。
- 10）プライム・ロケーション・ハウジング（PLH）でない通常の住戸の場合は、5年間の最低居住期間（MOP）終了後には、住戸全体を賃貸にすることもできる。
- 11）補助金の返還は、最初の売却にのみ適用され、以降の売却には適用されない。なお、HDBが査定が必要と判断した場合は、売却価格か評価額のいずれか高い方の約6%とされる。
- 12）Hui Juan Neo「HDB Plus Flats: New Housing Classification And How It Affects You」・『Seedly』August 24, 2023より。
- 13）プライムは、プライム・ロケーション・ハウジング（PLH）・モデルを踏襲して夫婦で1.4万、単身者で7千シンガポールドル。プラスについては、詳細は未発表。
- 14）HDB「New Plus Housing Model with More Subsidies for More Affordable BTO Flats in Attractive Locations」August 20, 2023より。
- 15）2部屋のフレシキ住戸には以下の部屋・設備がある。ベッドルーム1、バスルーム1、リビング／ダイニング、キッチン、家庭用シェルター。HDB「Types of Flats」のページより。
- 16）HDB「New Plus Housing Model with More Subsidies for More Affordable BTO Flats in Attractive Locations」August 20, 2023より。
（更新：2024年2月17日）
